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物业的苦、业主的惑 十个问题物业人都遇到过

作者:   发表时间:2016-11-30 17:31:47   点击数:861


        根据《物业管理条例》,物业管理指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,而这些活动的费用需要业主共同承担,即交纳物业管理费。在这里,物业管理的一方主体和需求方是广大业主,而在这个过程中,物业公司提供服务,业主交纳物业费。


参照上海市物业收费分等定级办法,物业费中大致包括5个部分。其中,综合管理费,用于物业管理区域的日常管理,包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务;保洁费,用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用;保安费,用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用;房屋设备运行费和维修费,用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用和日常维修费用,而物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。


物业管理服务收费大体有两种形式:包干制和酬金制。目前,大部分小区适用的仍为包干制,即物业费由业主按面积交纳,盈余或者亏损均由物业享有或者承担,物业公司也不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目,类似于家庭装修中的“包工包料”。


酬金制是指,在预收的物业服务资金中,按约定比例或约定数额提取酬金,支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担。预收的物业服务资金,包括物业服务支出和物业服务企业的酬金,类似于家庭装修中的“清包”。


不交物业费肯定是违法的。《物权法》第七十二条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务”,业主大会(前期物业管理期间开发商代业主委托)委托物业公司对小区共有部分进行管理,承担管理的费用就是业主的义务。国务院《物业管理条例》第四十二条对此更是作出了明确的规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”但业主欠费违反的是平等的民事法律,物业公司只能通过诉讼或其它合法的方式维护权利,而不能采用类似行政执法的强制行为。



实际上,业主被选为业委会成员,是《物权法》规定的业主成员权(选举权被选举权)的具体体现,是业主私权利自治的体现,不能被随意剥夺。原建设部的有关文件和上海市房地局的有关规定对此均有一定的限制,现实中也引发了一些争议。不交费能否进业委会,按照物权法的精神,应由业主来决定,如果仅仅通过与法律相悖的部门规范性法律文件来直接对此作出限制,在一定程度上有失公允。


最近,由市住房保障房屋管理局出台的《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》中则明确,不交物业费则不能担任业委会委员,“在职”委员还有可能因此而“下岗”。但这样的规定,执行起来难度较大,物业公司大都通过诉讼途径解决。另外,按照《物权法》精神,已有的业委会成员,如果不交物业费,是否可以罢免取决于《业主大会议事规则》的规定,如果对此没有具体规定,不能被罢免,除非国家法律有明确规定。


应分情况而定,按照国家发改委和建设部印发的《物业服务收费管理办法》,物业服务收费形式分为酬金制与包干制。在酬金制情况下,物业管理公司收取的物业费除了提取约定的酬金外,实际是是全体业主的,物业公司只是“代管”。除了其提取的酬金外,都属于全体业主的,所有在“酬金制”收费形式下,物业管理公司无权单方减免物业费;而对于“包干制”收费情况下,收取费用是物业服务公司的,只要能保证物业管理服务的品质,其有权自行决定减免物业管理费用。


由于物业服务公司的管理成本是每年提高的,所以小区物业公司提出涨物业费实际上是正常的,特别是对于“入不敷出”的老旧小区,所以业主对此也应持理性的态度,根据物业管理公司的服务标准,结合小区管理的成本,判断涨物业费是否具合理性,实际上,凡是涨物业费一概反对是不对的,上海一些小区被“抛盘”成为无人管理小区,都是物业费“入不敷出”造成的。另一方面,作为物业服务公司,提高物业服务费用应与其提供服务的品质相匹配。



这几种情况往往都是业主不交纳物业管理费最常见的理由,在各个小区也都有不同程度的存在,物业公司对此应作区别对待。认为物业公司没尽到义务不交费是无故拖欠;不交费认为是维护自己权利属于维权方式不当;对物业公司工作不认可说明物业公司服务不到位或业主有误解。对于不同的拖欠理由物业公司均应做相应的沟通与解释,不宜全部通过诉讼手段解决。而作为业主因上述理由不交物业费,一般难以得到法院的支持。

物业公司服务到不到位,应根据本小区的物业服务合同约定进行评判,比如,按照合同约定,楼道垃圾桶一天要清倒2次,只要物业做到了,即已到位,业主认为其不到位,应提供一天没有清倒到2次的确实证据,这才具有说服力。


今年10月1日生效的最高人民法院关于物业服务的司法解释规定,物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后物业服务费用的,人民法院不予支持。这意味着,今后物业公司所谓“自己提供了事实服务,所以有权收费”的说法,将失去法律依据。


一到年底,物业公司纷纷加大了催收物业费的力度,但对于物业费该不该交、物业费该怎么交的话题,也是在一个又一个小区,一茬接一茬地往复不息,或许用“老生常谈”四字形容并不为过,只是谁也没争出个是非曲直来。都说物业费是物业的账、业主的秤,围绕着这三个字,矛盾争论不断上演,或许其间更多的是物业的怨和业主的惑。

来源:物业管理


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