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武房规〔2016〕2号 市房管局关于印发《武汉市物业服务企业退出 住宅小区管理指导意见》的通知

作者:   发表时间:2016-05-30 11:09:17   点击数:4108

各区房管局,市物业管理事务指导中心,各物业服务企业,各相关单位:

    为了规范物业服务企业退出住宅小区管理,保障物业服务活动依法有序进行,制定了《武汉市物业服务企业退出住宅小区管理指导意见》,现印发给你们,请认真贯彻执行。


市住房保障和房屋管理局

2016年5月27日



武汉市物业服务企业退出住宅小区

管理指导意见


第一条 为了规范物业服务企业退出住宅小区管理,维护当事人合法权益,做好小区物业服务承接、退管衔接工作,保障物业服务活动依法有序进行,根据《物权法》、《合同法》、国务院《物业管理条例》和《武汉市物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本指导意见。

第二条 本市行政区域内因物业服务合同(含前期)期满未续约,或者当事人依法、依约提前解除合同,物业服务企业退出住宅小区管理的,适用本指导意见。

第三条 退出住宅小区应当本着维护社会稳定,保障业主、物业使用人基本生活秩序,依法有序、平稳过渡原则进行。

第四条 市房屋主管部门负责全市物业服务企业退出住宅小区管理的政策制定、工作指导。

市物业管理事务指导中心负责具体日常指导工作。

区房屋主管部门负责本辖区内物业服务企业退出住宅小区管理的业务指导和日常管理。

第五条 未经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数以上的业主表决通过,业主委员会不得擅自决定,要求物业服务企业退出住宅小区。

第六条 有下列情形之一的,物业服务企业应当退出住宅小区,不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决,阶段工作未完成等为由拒绝退出:

(一)前期物业服务合同期限未满或者未明确具体期限,业主大会依法、依约作出决定解聘原物业服务企业,并选聘新的物业服务企业,签订了物业服务合同且已生效的;

(二)物业服务合同期限届满,业主、业主大会决定不再续约的;

(三)物业服务企业因破产或资质被注销、吊销等原因致使不能继续履行合同义务的; 

(四)依法应当退出的其他情形。

第七条 前期物业服务期间,开发建设单位或前期物业服务企业按照约定的解除合同条件要求提前解约的,应于拟解除合同前90日书面告知对方。开发建设单位应当按照武汉市前期物业管理招投标管理规定的要求和程序重新选聘不低于原资质等级的物业服务企业,物业服务标准不低于原前期物业服务合同约定的标准,收费标准不高于原前期物业服务合同约定的标准。开发建设单位应于新物业服务企业确定后10日内将更换物业服务企业的情况书面公告物业买受人,并抄报所在地区房屋主管部门。

第八条 首次业主大会成立时,应就是否续聘前期物业服务企业进行表决。决定续聘的,应当于30日内签订物业服务合同;决定解聘的,按以下程序办理:

(一)解聘决定作出后3日内,业主委员会应当书面告知前期物业服务企业,并在物业管理区域内公告;

(二)解聘决定作出后30日内,前期物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作,并就交接内容、方式、时间、责任界限及债权债务结算方式与业主委员会平等协商,签订退管协议;

(三)解聘决定作出后90日内,业主委员会应当召开业主大会选聘新的物业服务企业,并签订物业服务合同;

(四)新的物业服务合同生效后10日内,新老物业服务企业应办理交接手续;

(五)新选聘的物业服务企业应将新的物业服务合同报区房屋主管部门进行备案。

第九条 物业服务合同期满,业主大会或物业服务企业决定不再续约的,按以下程序办理:

(一)物业服务合同期满90日前,业主委员会应在物业服务区域公示合同履行情况,并组织召开业主大会,对是否续聘物业服务企业进行表决。业主大会决定不再续约的,按第八条的规定办理退出手续。

(二)物业服务企业决定不再续约的,应于物业服务合同期满90日前书面告知业主委员会,并在物业管理区域内公告。物业服务企业应当做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用等资料和账务的清理工作,并就交接内容、方式、时间、责任界限以及债权债务结算方式与业主委员会进行平等协商,签订退管协议。业主委员会应于合同期满60日前召开业主大会选聘新的物业服务企业,签订物业服务合同,并按第八条第四、第五项规定办理退出手续。

第十条 物业服务合同期内,有20%的业主联名要求解聘物业服务企业的,业主委员会应当组织召开业主大会就是否解聘事宜进行表决。业主大会决定解聘的,业主委员会和物业服务企业应当按照第八条的有关规定办理退出手续。

第十一条 物业服务合同期内,物业服务企业依法依约要求提前解除合同的,应当在拟解除合同90日前,将解约原因、退出时间以书面形式告知业主委员会,同时以书面形式在物业管理区域内公告15日。物业服务企业还应就退出相关事项与业主委员会进行协商,签订退管协议。业主委员会应于物业服务企业拟解除合同60日前召开业主大会,选聘新的物业服务企业,签订物业服务合同,并按第八条第四、第五项规定办理退出手续。

第十二条 实行物业服务企业退出报告制度。物业服务企业决定退出住宅小区和业主委员会决定解聘物业服务企业的,应当在依法作出决定后5日内,书面报告街道办事处和区房屋主管部门。街道办事处应当会同区房屋主管部门和社区居委会听取业主委员会、业主代表及物业服务企业的意见,并就退出前的物业服务工作做好协调沟通,指导业主大会选聘新的物业服务企业。

第十三条 物业服务企业退出住宅小区后,业主大会仍未选聘新的物业服务企业的,应当由全体业主共同承担管理责任。按照下列程序做好交接工作:

(一)街道办事处和社区应当积极指导、及时组织召开业主大会,选聘新物业服务企业或帮助业主实行自治管理。

(二)暂时选聘不到新物业服务企业接管,业主大会没有通过实行自治管理决定的,街道办事处应会同城管、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位(部门)依法履行社会服务与管理职能,根据业主大会或业主委员会的委托,对物业服务企业“弃管”小区实行临时托管,发生的费用由业主交纳,有业主委员会的,由业主委员会负责收支,没有业主委员会的或业主委员会不能正常履行职责的,由社区代为收支。

第十四条 物业服务企业退出前,应当继续提供物业服务,并根据有关协议或者约定将预收的物业服务费等相关费用退还给业主或者转交给新聘物业服务企业;原欠缴物业服务费等相关费用的业主,应当按照物业服务合同的约定,及时补缴至合同终止之日。

物业服务合同终止,业主欠缴的物业服务费用,原物业服务企业可依照原合同约定,委托新聘物业服务企业代为收取,也可自行向业主收取,拒不缴交的可通过司法途径解决。业主委员会、新聘物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助,但原物业服务企业不得以业主欠费为由拒绝办理移交手续。

第十五条 原物业服务企业应当按照约定在合同终止之日撤出住宅小区内的物业服务人员,并在合同终止之日起10日内向业主委员会或新的物业服务企业办理下列移交事宜:

(一)档案及图纸资料;

(二)物业服务用房、业主共有的场地、设施设备;

(三)在街道、社区的指导监督下,将业主大会委托物业服务企业管理的公共收益余额移交给业主委员会或者新选聘的物业服务企业;

(四)业主清册及业主欠缴、预缴费等相关资料;

(五)实行酬金制的应当移交管理期间主要财务资料的复印件;

(六)按照规定应当移交的资料和财物。

第十六条 物业服务企业退出前,业主委员会应与物业服务企业办理承接查验手续,也可以直接组织新老物业服务企业办理承接查验手续。未成立业主委员会或者业主委员会不能正常履行职责,且物业服务企业退出前暂未选聘新物业服务企业的,可在业主代表的监督下,由街道办事处或委托社区代为办理承接查验手续。业主大会决定实行自治管理的,由业主委员会组织业主代表办理承接查验手续。承接查验需做好查验记录,查验记录应当包括查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等,并由当事人签字确认盖章,存在争议的应当在查验记录中载明。

第十七条 物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务,不符合法律法规规定或者合同约定的解除条件提前终止合同,擅自撤离住宅小区的,以及新物业服务企业未通过合法程序强行进驻住宅小区的,由区房屋主管部门记入该企业信用档案,作为不良行为记录向社会公布,并按《武汉市物业服务企业和项目经理信用信息管理暂行办法》有关规定,取消该企业各类物业服务评先资格,不予开具企业资质升级等诚信证明;造成损失的应承担相应的法律责任。

第十八条 物业服务企业拒不移交物业服务用房、有关档案资料、财产和共用设施设备的,由区房屋主管部门按照国务院《物业管理条例》第五十九条的规定予以处罚。

第十九条 业主委员会在物业服务企业退出住宅小区管理阶段不依法履行职责,致使无法续聘、解聘和选聘物业服务企业的,街道办事处应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,物业所在地的街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主委员会超越职权作出决定或指使、强迫物业服务企业强行进驻的,致使住宅小区无法正常承接或退管,由签字同意该决定或指使、强迫的委员承担相应的法律责任,造成经济损失的还应当承担相应的民事赔偿责任;构成犯罪的依法追究刑事责任。

第二十条 违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》等相关规定,物业服务企业及其工作人员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷,扣押、没收他人证件、财物等行为的由公安机关依法处理;构成犯罪的依法追究刑事责任。

第二十一条 当事人一方对终止、解除物业服务合同行为有争议的,双方应根据物业服务合同的约定协商和解。不能协商和解的可以要求区房屋主管部门、行业协会和街道以及社区人民调解组织进行调解;不愿协商、调解或者协商、调解不成的,应依合同约定向武汉仲裁委员会申请仲裁或向有管辖权的人民法院提起民事诉讼。

第二十二条 物业服务企业退出非住宅小区的管理活动,参照本指导意见执行。

第二十三条 本指导意见由市房屋主管部门负责修订与解释。

第二十四条本指导意见自2016年7月1日起施行有效期两年


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